Guide pratique
Dégât des eaux : qui paie ?
« Qui paie ? » recouvre en réalité trois questions : qui déclare le sinistre, qui est indemnisé et pour quels dommages, et qui supporte en définitive le coût. Les réponses dépendent de votre statut dans le logement, des contrats en présence et, en immeuble, d’une convention entre assureurs. Voici les règles générales, sans trancher votre cas.
Trois questions, pas une
Déclarer, être indemnisé, supporter le coût : ces trois choses ne reviennent pas forcément à la même personne. Un locataire déclare à son assureur ; c’est cet assureur qui l’indemnise pour ses biens ; et c’est peut-être l’assureur du voisin qui, ensuite, remboursera le premier par un recours que l’assuré ne verra jamais. En pratique, la question utile pour vous est la première : à qui déclarer, et pour quoi. Le reste se règle le plus souvent entre assureurs.
Vous êtes locataire
Le locataire est tenu d’assurer sa responsabilité à l’égard du propriétaire pour les risques locatifs : c’est l’attestation d’assurance habitation que le bailleur demande à l’entrée dans les lieux. En cas de dégât des eaux, il déclare à son assureur, pour les dommages à ses biens (meubles, effets personnels) et aux embellissements qu’il a réalisés, et il informe son propriétaire sans attendre.
Si la fuite vient d’un élément dont l’entretien lui incombe (un joint, un flexible, un robinet), sa responsabilité peut être recherchée ; si elle vient de la vétusté de l’installation ou de la structure, c’est en général celle du propriétaire. La frontière entre réparations locatives et travaux à la charge du bailleur est fixée par la loi, un décret et le bail ; elle ne se tranche pas depuis un guide.
Vous êtes propriétaire occupant
Le propriétaire qui habite son logement déclare à son assureur multirisque habitation, qui couvre à la fois le bâtiment (murs, sols, plafonds, installations) et le contenu, dans les limites du contrat. Si le sinistre a une origine extérieure (voisin, parties communes), son assureur l’indemnise en principe selon son contrat, puis exerce ses recours. En maison individuelle, il est souvent le seul assuré concerné : la question « qui paie » se résume alors aux garanties, à la franchise et à la vétusté de son propre contrat.
Vous êtes propriétaire non occupant
Le propriétaire qui loue son logement, ou le laisse vacant, n’est pas couvert par l’assurance du locataire pour ses propres dommages. Un contrat « propriétaire non occupant » (PNO) couvre le logement lui-même et la responsabilité du bailleur, par exemple quand une fuite due à la vétusté de l’installation endommage l’appartement du dessous. Le propriétaire déclare à son assureur ; le locataire déclare au sien. Lorsque le logement est inoccupé au moment du sinistre, c’est en général l’assureur du propriétaire qui gère le dossier en immeuble (voir la convention IRSI).
La fuite vient de chez le voisin, ou va chez lui
Quand la fuite vient de l’appartement du dessus, l’assuré qui subit les dégâts déclare à son propre assureur, pas à celui du voisin : c’est lui qui instruit et indemnise pour ce qui relève du contrat, puis se retourne contre l’assureur du responsable. Le constat amiable de dégât des eaux, rempli avec le voisin, décrit l’origine présumée et les dommages ; il n’est pas obligatoire, mais il simplifie tout.
Inversement, si la fuite part de chez vous et abîme le logement du dessous, votre responsabilité civile, comprise dans l’assurance habitation, est en jeu : déclarez à votre assureur et décrivez les faits, sans reconnaître de responsabilité par écrit au-delà de ce que vous avez constaté.
Parties communes et copropriété
Dans un immeuble en copropriété, les parties communes (toiture, colonnes montantes, canalisations collectives, façades, terrasses communes) sont en général assurées par le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire du syndic. Si l’origine du dégât est une partie commune, c’est le syndic qui déclare à l’assureur de l’immeuble ; chaque occupant touché déclare par ailleurs à son assureur pour ses propres dommages. Une infiltration par la toiture, une fuite sur une colonne d’eau ou un défaut d’étanchéité d’une terrasse commune relèvent le plus souvent de ce cas. La répartition entre partie privative et partie commune est fixée par le règlement de copropriété : en cas de doute, c’est lui qui fait foi.
Les cas fréquents, en un tableau
| Situation | Qui déclare | À quel assureur | Qui est indemnisé, pour quoi (en principe) |
|---|---|---|---|
| Fuite dans votre logement, dommages chez vous seulement | Vous | Le vôtre | Vous, pour vos biens et embellissements selon votre contrat ; le bâti selon le contrat du propriétaire |
| Fuite chez le voisin du dessus, dommages chez vous | Vous (et le voisin de son côté) | Le vôtre | Vous, par votre assureur, qui exerce ensuite un recours |
| Fuite chez vous, dommages chez le voisin du dessous | Vous et le voisin | Chacun au sien ; le vôtre au titre de la responsabilité civile | Le voisin, par son assureur ; recours possible contre le vôtre |
| Origine dans les parties communes | Le syndic, et chaque occupant touché | Celui de l’immeuble ; le vôtre pour vos biens | Chacun selon son contrat |
| Logement loué, fuite due à la vétusté de l’installation | Le locataire et le propriétaire | Chacun au sien | Le locataire pour ses biens, le propriétaire pour le logement |
Ce tableau décrit des règles générales. Les contrats, le bail, le règlement de copropriété et, en immeuble, la convention IRSI peuvent y déroger : votre assureur vous dira, dès la déclaration, qui gère votre dossier.
Qui supporte la franchise et la vétusté ?
Quelle que soit l’origine du sinistre, l’indemnité versée par votre assureur est celle de votre contrat : la franchise reste à votre charge, la vétusté est déduite selon les conditions prévues, les plafonds s’appliquent. Lorsqu’un tiers est responsable, votre assureur peut récupérer auprès du sien ce qu’il vous a versé. La franchise s’applique selon votre contrat ; sa restitution éventuelle dépend de la convention et des recours. Demandez-le par écrit : c’est un point qui se perd souvent dans les dossiers. Les notions elles-mêmes sont décrites dans le guide Comprendre la proposition de votre assureur.
Ce que ce guide ne tranche pas
La responsabilité d’un dégât des eaux se décide au cas par cas, à partir de l’origine réelle de la fuite, de l’état de l’installation, du bail et du règlement de copropriété. Ce guide décrit la répartition habituelle, pas la vôtre. Si votre assureur refuse de garantir un poste au motif qu’il relève de quelqu’un d’autre, demandez-lui par écrit le fondement de ce refus (clause du contrat, règle de responsabilité) : c’est à partir de cette réponse que la discussion devient possible, et le guide Contester une indemnisation décrit la suite.
Sources
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 (obligations du locataire : assurance, entretien courant) et décret n° 87-712 du 26 août 1987 (liste des réparations locatives), consultables sur legifrance.gouv.fr ; code des assurances, texte consolidé (legifrance.gouv.fr, code des assurances) ; service-public.fr, rubrique « Assurance habitation : dégât des eaux » (service-public.fr) ; ANIL, fiches sur l’assurance du logement et les réparations locatives (anil.org) ; France Assureurs, convention IRSI (franceassureurs.fr). Textes consultés à la date de rédaction, non reproduits.
Ce guide ne remplace ni un expert d’assuré, ni un avocat. Il décrit des règles générales, à la date de rédaction, sans connaître votre contrat ni votre situation. Pour un montant indicatif calculé à partir de votre propre sinistre, sans compte : l’estimation gratuite.
Vous avez déjà votre second avis ? La suite de votre réclamation, étape par étape.
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